房貸利率“換錨”青島首套降至3.15%

首套房貸利率降至3.15%

7月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場利率報價（LPR）為：1年期3.35%，5年期以上3.85%。兩個期限的報價均下調10個基點。與此同時，與5年期以上LPR掛鉤的房貸利率也迎來新一輪下降，調整后，青島主流首套房貸利率由原本的3.25%變?yōu)?.15%，二套由3.75%降到3.65%。這是春節(jié)以來，青島房貸利率的第五輪調降。

“今天新公布的兩期LPR均下降10個點。按照房貸利率定價公式，首套房貸利率在5年期以上LPR的基礎上減70BP，二套房貸利率減20BP來執(zhí)行，新發(fā)的房貸利率首套是3.15%，二套是3.65%?！?月22日，青島一股份制銀行工作人員向記者介紹。

記者發(fā)現，經過此次LPR統(tǒng)一調降后，青島的國有商業(yè)銀行和股份制銀行房貸利率站上統(tǒng)一戰(zhàn)線，首套房貸利率均為3.15%，二套房貸利率均為3.65%，而此前，部分國有商業(yè)銀行的二套房貸利率仍為3.95%。

今年青島房貸利率五連降

自春節(jié)以來，青島新發(fā)房貸利率已經歷了五輪下調。

首先是2月20日，龍年開工第三天，央行送來了大禮包，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的LPR（貸款市場報價）利率：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為3.95%。一次降息25個基點，創(chuàng)下2019年LPR改革機制以來最大幅度降息。青島房貸利率也因此進入“3”時代，首套房貸利率由4%降為3.75%，二套房貸利率4.15%。

緊接著，時隔一個多月，青島首套房貸利率再次下調。3月29日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設局、中國人民銀行青島市分行、國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局聯合下發(fā)《關于調整青島市新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率下限的通知》，從4月1日起，我市階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。記者從我市銀行獲悉，4月1日起，網簽的首套房貸利率按3.45%執(zhí)行，二套房貸利率不變，仍為4.15%。此次下調原因是截至今年3月，青島新建商品住宅銷售價格同比、環(huán)比連續(xù)3個月下降，滿足階段性放寬首套房貸利率下限的條件。

隨后，為促進房地產市場平穩(wěn)運行，5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布多項支持房地產的金融舉措，包括取消房貸利率下限、下調首付比例等，青島跟進執(zhí)行。首付比例方面，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%；利率方面，首套房貸利率未出現明顯變化，依然保持在3.45%，二套房貸利率略有不同，部分國有大行依然執(zhí)行4.15%，而股份制銀行降到3.95%。

“517”新政滿月后，青島房貸利率再次松動。國有商業(yè)銀行帶頭突破房貸利率下限，首套二套房貸利率均下調20BP，主流房貸利率變?yōu)槭滋?.25%，二套3.75%。7月22日，央行再次宣布降息，我市房貸利率實現了五連降，達到了近年來房貸利率最低點。

存量房可享受LPR下調紅利

LPR是貸款利率定價主要參考基準，也是個人住房貸款利率的定價“錨”。目前的LPR已經處于歷史低位，也意味著借款人的利息處于低位。

今年5月17日，房地產“一攬子”政策落地，央行等部門明確宣布要從全國層面降低首付比、取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率。不過上述政策紅利主要針對新購住房者，而存量房貸利率則暫未出現調整。

不論是新購住房還是存量房，本次LPR下降帶來的房貸“優(yōu)惠”更加直接，存量房貸與新購住房房貸均可享受。以首套房貸200萬元、期限30年、等額本息還款方式計算，每月房貸可以少還約116元，折合每年約1392元，總的貸款利息可以省約41312元，在一定程度上減輕了購房者的成本，提振了樓市需求。

值得注意的是，存量房貸客戶并不能馬上享受利好，要區(qū)分兩種情況。如果選擇每年1月1日為再定價日，那還得再等5個月，到明年1月才能調整。如果選擇對年對月為再定價日，那就得根據貸款合同簽訂日期和條款來確定。

本報樓市觀察員李鵬飛認為，此次LPR調整，更深刻的意義在于，目前國內一二線城市的房產租售比平均大約在2-3%之間，此次LPR下調用房租抵月供，買房持有成本更加可以忽略不計，這或許成為市場信心恢復的一個重要節(jié)點。

市場自我修復動能不斷積蓄

近日，國家統(tǒng)計局公布6月70個大中城市商品住宅銷售價格，從二手房市場情況來看，70城二手房價格環(huán)比扭轉全跌局面，雖然66城二手房價下跌，二手房市場”以價換量”特征仍在，但本月突破了“0”上漲局面，有4城二手房價格上漲。其中，上海二手房價格環(huán)比上漲0.5%，杭州二手房價格環(huán)比上漲0.3%，北京二手房價格環(huán)比上漲0.2%，南京二手房價格環(huán)比上漲0.1%。具體到青島，雖然二手房價格環(huán)比下降，但是降幅收窄。

市場下行期間，既不能忽視政策引導的力量，也不能忽視市場自身修復的力量。市場在收縮之后會積蓄自發(fā)修復的動能。

克而瑞青島市場分析師表示，居民有追求美好生活、改善居住條件的力量，房子有自然更替的需求。改善時代下，大三房、全能四房成為主流產品，逐漸讓中小面積產品迎來了差異化競爭的市場機遇。目前，新建商品住宅存量的面積段結構中間高兩頭低，110-120平方米成為絕對的市場主力，截至6月末存量約1.7萬套。市內四區(qū)有兩類產品存量相當：110-120平方米、140-150平方米。110-120平方米產品主要位于市北科技大學、新都心、東李及李滄北部板塊，140-150平方米產品主要位于張村河南、東李、市北浮山后板塊。目前青島全市90-100平方米的產品存量約6770套，具體到市內四區(qū)存量更少，個別板塊存在市場空缺。近期東李新盤將主力產品定為119平方米三房，并搭配108平方米、98平方米三房，正是瞅準了這一時機。